سأسرد بشكل بسيط كمقدمة في هذه السلسلة من التغريدات عن تقييم الوحدات العقارية بأسلوب الدخل عن طريق الأرباح و عن طريق الـDCF (التدفقات النقدية المخصومة) للوحدة العقارية.
أولاً طريقة الأرباح:
تتلخص هذه الطريقة بإن أي وحدة عقارية تُسعّر القيمة السوقية لها عن طريق الأرباح التي تجلبها هذه الوحدة أو أي نشاط متعلق بهذه الوحدة.
- ومن المهم أيضًا التنويه على انه لابد من أن تكفي الأرباح كامل التكاليف سواء الإيجار و غيرها.
تتلخص هذه الطريقة بإن أي وحدة عقارية تُسعّر القيمة السوقية لها عن طريق الأرباح التي تجلبها هذه الوحدة أو أي نشاط متعلق بهذه الوحدة.
- ومن المهم أيضًا التنويه على انه لابد من أن تكفي الأرباح كامل التكاليف سواء الإيجار و غيرها.
-تستخدم طريقة الأرباح في تقييم العقارات التي يكون الجزء الهام منها نشاط العقار و ليس قيمة الأرض أو المبنى.
-تطبق طريقة الأرباح على العقارات الخاصة مثل (الفنادق و محطات الوقود و دور السينما إلخ).
-كما تستخدم بشكل عام في حال عدم توفر معلومات عن الوحدات العقارية المشابهه لها.
-تطبق طريقة الأرباح على العقارات الخاصة مثل (الفنادق و محطات الوقود و دور السينما إلخ).
-كما تستخدم بشكل عام في حال عدم توفر معلومات عن الوحدات العقارية المشابهه لها.
توضح هذه الصورة العناصر المستخدمة في طريقة الأرباح و مثال على تقييم دار سينما:
من إيجابيات طريقة الأرباح:
١- تتم عملية التقييم عن طريق الحسابات التي تمت مراجعتها مِمَا يعطي دقة في تقييم القيمة السوقية
٢- العقارات ذات الطبيعة المماثلة للفنادق و محطات الوقود من الأفضل تقييمها بطريقة الأرباح.
١- تتم عملية التقييم عن طريق الحسابات التي تمت مراجعتها مِمَا يعطي دقة في تقييم القيمة السوقية
٢- العقارات ذات الطبيعة المماثلة للفنادق و محطات الوقود من الأفضل تقييمها بطريقة الأرباح.
سلبيات طريقة الأرباح:
١- في حالات كثيره لا تحدد حجم الأعمال التي تتم بالفعل في العقار مما يؤدي إلى عدم دقة تحديد القيمة السوقية للوحدة العقارية.
٢- من الصعوبات التي تواجه هذه الطريقة عدم تحديد حصة المستأجر بشكل واضح.
١- في حالات كثيره لا تحدد حجم الأعمال التي تتم بالفعل في العقار مما يؤدي إلى عدم دقة تحديد القيمة السوقية للوحدة العقارية.
٢- من الصعوبات التي تواجه هذه الطريقة عدم تحديد حصة المستأجر بشكل واضح.
٢- طريقة التدفقات النقدية المخصومة (DCF):
تتمحور هذه الطريقة على أن أي أصل مالي يمكن تقييمه من خلال حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية (Cash Flow) المستقبلية للوحدة العقارية.
تتمحور هذه الطريقة على أن أي أصل مالي يمكن تقييمه من خلال حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية (Cash Flow) المستقبلية للوحدة العقارية.
و تمثل هذه المعادلة مفهوم القيمة الحاليه للأصل:
و في حال ثبات التدفقات النقدية يمكن اختصارها بهذه المعادلة:
-تطبق التدفقات النقدية المخصومة على الوحدات العقارية التي تدر دخلاً كمثال( العقارات السكنية المؤجرة ، الأسواق ، المراكز التجاربة ، إلخ) بالإعتماد على توقع الدخل المستقبلي.
-ويستخلص مؤشر القيمة للعقار عن طريق الـNOI (صافي الدخل التشغيلي).
-ويستخلص مؤشر القيمة للعقار عن طريق الـNOI (صافي الدخل التشغيلي).
توضح المعادلة التالية التدفقات النقدية المخصومة للعقار:
يوضح هذا الثريد الذي أعددته سابقاً بعض المؤشرات التي تساعدك في تقييم العقار:
جاري تحميل الاقتراحات...