في هذه السلسلة من التغريدات، سأتحدث عن أبرز ملامح عقد التأمين الإلزامي ضد العيوب الخفية والمزمع تطبيقه على جميع المباني السكنية اعتباراً من مطلع الشهر الميلادي القادم (يولية 2021)، ما هي أبرز مواده؟ ومالكم وما عليكم... ماذا يشمل؟ وما هي استثناءاته؟ فبسم الله أبدأ ..
الصيغة القانونية للعقد الذي أطلعت عليه والذي سأذكر لكم لمحات من تفاصيله، تمثل الحد الأدنى الإلزامي على جميع شركات التأمين، وأهم صفحة عندي في أي عقد تأميني، هي صفحة الاستثناءات، وهي البنود التي لا تشملها التغطية التأمينية، لأنها هي لب العقد، وتخليك تفهم ما لك وما عليك.
في البداية خليني أذكر لكم التعريف المذكور للعيوب الخفية، هي أي عيب في الأعمال الإنشائية أو عناصرها الواقية والتي تضعف من قوة وثبات أو استقرار المبنى، بسبب أخطاء أو أعطال أو قصور في التصميم أو المواد أو فحص التربة أو الإنشاء، بشرط ألا يُكتشف هذا العيب في تاريخ اصدار شهادة الاشغال.
بمعنى، أن المقصود بالعيب الخفي هو أي عيب يتعلق بسلامة واستقرار الهيكل الإنشائي فقط، وأما على سبيل المثال طريقة تنفيذ سيئة للبلاط أو الرخام أو الحجر في الأرضيات أو الواجهات، وطلع أو سقط من مكانه بسبب سوء التنفيذ لهذا العنصر، فالتأمين لا يغطيه. وقس على ذلك على بقية العناصر بالمبنى.
مثال آخر، تسريبات المواصير، او انفجار الوصلات والمحابس، أو أي مشاكل في تمديدات الكهرباء أو الأحمال الكهربائية وما في حكمها، هذه لا تشملها التغطية التأمينية، وما لهم علاقة فيها.
استثنى العقد، عدم تحمله لأي أمور تطرأ على المبنى بسبب ارتفاع مستوى المياة الجوفية أو تدفقها، سواء بسبب حادث طبيعي أو تدخل بشري. فالتغطية التأمينيىة لا تشمل تكلفة اصلاح المبنى أو تدعيمه حتى وان تسببت هذه المياة الجوفية في إنهيار وشيك لأي عنصر انشائي في المبنى.
طبعاً الحرائق والصواعق والانفجارات والزلازل والعواصف والفيضانات والحروب وأعمال الشغب والأعمال الإرهابية حمانا الله، لا تغطيها الوثيقة التأمينية، وهذا أمر معروف ومبرر.
طيب، اكتشفت في الفيلا عيب خفي، وأقرت الشركة التأمينية بهذا العيب الخفي وستتكفل بإصلاحه، واضطريت تطلع من البيت بسبب عدم مناسبته للسكن حتى اصلاح هذه العيوب، فأي تكاليف مباشرة أو غير مباشرة، مثل تكاليف استئجارك لسكن خارجي، هذه لا تشملها التغطية التأمينية حتى لو أخذ الإصلاح عدة أشهر.
أي خلل أو عيوب في أي أعمال غير انشائية أو معدات أو أجهزة أو أعمال خارجية مثل الأحواش والحدائق، هذه لا تغطيها الوثيقة التأمينية.
أي تعديلات إنشائية أو إصلاحات أو إضافات هيكلية في الفيلا يقوم بها المالك خلال فترة التغطية التأمينية (10 سنوات) شركة التأمين غير مسئولة عنها، ما لم يقم المالك بإبلاغ الشركة بهذه التعديلات أو الإضافات، ودفع قسط مالي إضافي لتشملها التغطية التأمينية.
الاستهلاك أو تغير اللون، او فساد التشطيبات والمظهر الخارجي للأسطح بمرور الزمن، أو الأفعال المتعمدة من المالك، أو الإهمال منه في الصيانة، أو تآكل أو تأكسد حديد التسليح بسبب الملوثات مثل الكبريتات أو الرطوبة العالية، هذه لا تشملها التغطية التأمينية.
أي هبوط أو ارتفاع أو إنهيار أرضي لا تشملها التغطية التأمينية، ما لم تكن بسبب عيب خفي (بسبب مشكلة في الهيكل الإنشائي)، وأما الهبوط على سبيل المثال بسبب إنكسار ماصورة وتسببت في هبوط الأرضيات، فهذا لا يغطيه التأمين.
أي خطأ أو عيب في العزل المائي في العناصر الانشائية (تحت مستوى سطح الأرض) لا تشملها التغطية التأمينية، ما لم يطلب المالك إضافتها ضمن التغطية، ودفع قيمة التأمين الإضافي لها.
وأما العيوب في العزل المائي للعناصر فوق سطح الأرض، فالتأمين لا يعوض المالك عن أي عيب أو خطأ يظهر في السنة الأولى للوثيقة، ولكن يعوضه ويصلح الجزء المتضرر من العزل في أي عيب يظهر بعد مرور سنة من تاريخ سريان الوثيقة وحتى إنتهاؤها.
تكاليف معالجة أي إصابات شخصية أو جسدية لا قدر الله تحدث للمالك أو أفراد أسرته داخل المسكن، لا تشملها التغطية التأمينية.
أي مسئولية تقع على عاتق المقاول او المهندس المشرف، والمذكورة نصاً ضمن شروط عقد البناء مع المقاول أو المهندس المشرف، لا تتحملها التغطية التأمينية، وعلى المالك الرجوع عليهم بالضرر.
قيام المالك بتقديم معلومات كاذبة او وصف خاطىء أو بيانات ناقصة لشركة التأمين بقصد الإحتيال، فإن جميع منافع التغطية التأمينية تسقط ولا يستطيع التمتع بها.
طيب بعد هذه الاستثناءات، ماذا ستقدم لي شركة التأمين اذا كانت مطالبتي ضد عيب خفي مقبول لدى الشركة وهدد سلامة الهيكل الانشائي للمبنى؟. الشركة مطالبة بتعويضك عن تكاليف الاصلاح والاستبدال، وتعزيز المبنى وتقويمه ضد هذه العيوب الخفية والمسئولة عن سلامة المبنى، بما في ذلك (يتبع)
بما في ذلك تكاليف هدم المبنى أو إصلاحه أو ازالة المخلفات منه، وأي رسوم قانونية أو مهنية مثل رسوم المهندسين التي تحملها المالك وأي تكاليف اضافية لإصلاح الضرر بشرط ألا تتجاوز التكلفة الحد الأقصى للتعويض والمذكور في جدول الوثيقة التأمينية.
طيب، كلام جميل، السؤال هل التأمين شامل، وما يتحمل المالك ولا ريال عند المطالبة بأي إصلاح في أي عيب إنشائي في المبنى؟... لا طبعاً، ذكرت الوثيقة أن المالك مطالب بتحمل 5% من مبلغ المطالبة، (25 ألف ريال كحد أدنى)، و (3 مليون ريال) كحد أقصى. وسأشرح هذه الفقرة بالتغريدة التالية..
بمعنى ظهر لك عيب انشائي في المبنى وأبلغت شركة التأمين بهذا العيب، وجبت لهم فاتورة المقاول اللي راح يقوم بإصلاح الأضرار وكانت فاتورته ب 100 ألف ريال، ما راح تدفع 5% من هذا المبلغ، وهو في هذه الحالة 5000 ريال ولكن ستدفع 25 ألف ريال لأنه يمثل الحد الأدنى المطلوب سداده من قبل المالك
مثال آخر، فاتورة المقاول اللي راح يصلح العيب الانشائي في المبنى، 700 الف ريال، ستدفع 5% من قيمة الفاتورة (مبلغ 35 الف ريال) والباقي تتحمله شركة التأمين بشرط أن يكون المبلغ ضمن حدود التعويض المنصوص عليها في العقد.
طيب كيف بتكون إجراءات التأمين، وتحديد مبلغ التأمين الواجب دفعه من قبل المالك قبل اصدار الوثيقة؟. في البداية بيكون على المالك التواصل مع شركة التأمين، وعمل تقدير تقريبي بتكلفة المبنى أو الفيلا، ودفع قسط يسمى (قسط الضمان). يتبع ..
بعد الإنتهاء من البناء وإصدار شهادة الاشغال، يقوم المالك بالتواصل مع شركة التأمين، وإبلاغهم بالتكلفة الفعلية للفيلا، ثم تقوم الشركة بحساب القسط النهائي أو (الفعلي) الواجب السداد قبل اصدار وثيقة التأمين الرسمية، ويخصم من هذا القسط قسط الضمان الذي دفعه المالك عند التعاقد مع الشركة.
تلزمك شركة التأمين بإصدار ما يسمى شهادة تأكيد السلامة تطلعها من قبل فاحص للبناء معتمد لدى الشركة وهذا الفاحص يؤكد للشركة سلامة المبنى من العيوب وأي تحفظات يذكرها الفاحص في تقريره المالك مطالب باصلاح هذه التحفظات أو ستقوم الشركة بإستغلالها من صالحها في المطالبات المستقبلية للمالك.
لم تحدد هذه الصيغة القانونية من الوثيقة قيمة التأمين أو طريقة حسبة قيمة التأمين الواجبة السداد من قبل المالك، ولكن بإعتقادي ستكون ضمن الحدود المتعارف عليها في شركات التأمين لأمثال هذه العقود.
الأمر الأخير، في حال وجود عيوب خفية، وأضرار مادية ستتحملها شركة التأمين، فإن المالك مطالب بتحرير وكالة شرعية لشركة التأمين، للرجوع بالضرر والمطالبة المالية بالمحاكم على جميع الأطراف المسئولين عن هذه العيوب.
الزبدة في الموضوع كله، إن شركة التأمين راح تحميك، وتغطي لك التعويضات المادية بشكل أسرع لأي خلل إنشائي أو عيب خفي في المبنى، دون الحاجة للرجوع للمقاول المنفذ أو للمطور العقاري، لأنه ربما أفلس أو غير موجود ولا تستطيع مقاضاته.
وأما عدا المشاكل الانشائية، فالمالك مسئول عن تحصيل وحفظ جميع الضمانات من مقاولي التشطيب، أو شركات العزل، أو شركات المواصير الحرارية على سبيل المثال، أو شركات الأجهزة والمعدات الى آخره للرجوع عليهم بالضرر عند تعطل او ظهور عيوب في هذه العناصر خلال مدة الضمان.
اللي يسأل عن المصدر ، الصيغة النموذجية منشورة في الموقع الرسمي للبنك المركزي السعودي (ساما).
جاري تحميل الاقتراحات...