السؤال: ما مصير عقود الباطن لو فُسخ العقد الأصلي؟
وهل يسري فسخ عقد الإيجار الأصلي على مستأجري الباطن؟
الجواب:
بداية: المسألة متعلقة بالتأجير من الباطن وليس بالتنازل عن عقد الإيجار للغير.
أيضا، سنفترض أن المؤجر أعطى المستأجر الأصلي حق تأجير الغير
1⃣
#مدارسات_الجذلاني_القضائية
وهل يسري فسخ عقد الإيجار الأصلي على مستأجري الباطن؟
الجواب:
بداية: المسألة متعلقة بالتأجير من الباطن وليس بالتنازل عن عقد الإيجار للغير.
أيضا، سنفترض أن المؤجر أعطى المستأجر الأصلي حق تأجير الغير
1⃣
#مدارسات_الجذلاني_القضائية
بالقانون يختلف الأمر باختلاف البلدان، فمثلا:
قانون المعاملات المدنية السوداني -مصدره الشريعة- بالمادة 320 يعطي للمؤجر حق فسخ عقود الباطن في حال تم فسخ العقد الأصلي.
وهذا ما قررته محكمة النقض المصرية، واعتبرت المستأجر من الباطن بمثابة غاصب للعقار عند فسخ عقد الإيجار الأصلي
2⃣
قانون المعاملات المدنية السوداني -مصدره الشريعة- بالمادة 320 يعطي للمؤجر حق فسخ عقود الباطن في حال تم فسخ العقد الأصلي.
وهذا ما قررته محكمة النقض المصرية، واعتبرت المستأجر من الباطن بمثابة غاصب للعقار عند فسخ عقد الإيجار الأصلي
2⃣
وقررت محكمة النقض المصرية صراحة: "إذا انقضى عقد الإيجار الأصلي لأي سبب من الأسباب،فإن عقد الإيجار من الباطن ينقضي حتما بانقضائه، وإن كان التأجير من الباطن مأذونا به من قبل المؤجر"
(لاحظ عبارة:"ينقضي حتماً")
وذلك لأن عقد الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر الثاني
3⃣
(لاحظ عبارة:"ينقضي حتماً")
وذلك لأن عقد الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر الثاني
3⃣
أما قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي فقد رأى عكس ذلك.
حيث يذكر في المادة (30) أنه إذا تم فسخ عقد الإيجار الأصلي، فإن هذا الفسخ لا يسري على المستأجر من الباطن.
وهو تطور قانوني جميل، ويراعي الواقع ومتغيراته.
4⃣
حيث يذكر في المادة (30) أنه إذا تم فسخ عقد الإيجار الأصلي، فإن هذا الفسخ لا يسري على المستأجر من الباطن.
وهو تطور قانوني جميل، ويراعي الواقع ومتغيراته.
4⃣
وحقيقة: فإن عدم فسخ عقود الباطن هو الأصلح.
فالتأجير من الباطن أصبح تجارة ضخمة، والقول بنقض عقود المستأجرين بالباطن لأمور لا علاقة ولا ذنب لهم بها بل بسبب إخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته في مواجهة المستأجر فيه إجحاف وضرر.
خصوصا، أن استثمارات الإيجار حاليا تكلف مبالغ طائلة.
5⃣
فالتأجير من الباطن أصبح تجارة ضخمة، والقول بنقض عقود المستأجرين بالباطن لأمور لا علاقة ولا ذنب لهم بها بل بسبب إخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته في مواجهة المستأجر فيه إجحاف وضرر.
خصوصا، أن استثمارات الإيجار حاليا تكلف مبالغ طائلة.
5⃣
أما الفقه الإسلامي، فلا أعلم نصا صريحا،لكن رأيي: أن الفقهاء يرون فسخ عقود الباطن في حال تم فسخ العقد الأصلي، للآتي:
1- ذكر البهوتي بكشاف القناع أنه يجوز للمستأجر الأصلي أن يؤجر للغير، وذلك لأن له الحق في استيفاء المنفعة بنفسه أو بنائبه.
فاعتبر المستأجر من الباطن بمثابة نائب
6⃣
1- ذكر البهوتي بكشاف القناع أنه يجوز للمستأجر الأصلي أن يؤجر للغير، وذلك لأن له الحق في استيفاء المنفعة بنفسه أو بنائبه.
فاعتبر المستأجر من الباطن بمثابة نائب
6⃣
وبما أن البهوتي اعتبر المستأجر من الباطن بمثابة نائب للمستأجر الأصلي، فلا شك أن النائب يستمد صلاحياته من الأصيل.
وبالتالي: إذا فقد الأصيل صلاحياته في العقار بسبب فسخ عقد الإيجار، فإن النائب يفقد صلاحياته تلقائياً.
7⃣
وبالتالي: إذا فقد الأصيل صلاحياته في العقار بسبب فسخ عقد الإيجار، فإن النائب يفقد صلاحياته تلقائياً.
7⃣
2- أيضا، ذكر البهوتي أن سبب جواز التأجير للغير هو أن المستأجر الأصلي يملك المنفعة.
وبالتالي: إذا أصبح المستأجر الأصلي غير مالك للمنفعة بسبب فسخ العقد، فإن العقد الباطن يعتبر غير جائز في المدة المتبقية، لأن المستأجر سيكون بائعاً لمنفعة خرجت عن ملكه.
8⃣
وبالتالي: إذا أصبح المستأجر الأصلي غير مالك للمنفعة بسبب فسخ العقد، فإن العقد الباطن يعتبر غير جائز في المدة المتبقية، لأن المستأجر سيكون بائعاً لمنفعة خرجت عن ملكه.
8⃣
3- أن العقد الأساسي هو الأصل، أما الباطن فهو فرع عنه.
والقاعدة الفقهية: إذا سقط الأصل سقط الفرع.
4- أن الإيجاب والقبول من أركان عقد الإيجار.
ولم يحدث أي إيجاب أو قبول بين المؤجر ومستأجر الباطن.
لذا: لو تم فسخ العقد الأصلي فيجب كتابة عقود جديدة بين المؤجر والمستأجر الباطن.
9⃣
والقاعدة الفقهية: إذا سقط الأصل سقط الفرع.
4- أن الإيجاب والقبول من أركان عقد الإيجار.
ولم يحدث أي إيجاب أو قبول بين المؤجر ومستأجر الباطن.
لذا: لو تم فسخ العقد الأصلي فيجب كتابة عقود جديدة بين المؤجر والمستأجر الباطن.
9⃣
رأي شخصي:
1-بالفقه: فإن فسخ العقد بين المؤجر والمستأجر الأصلي، يترتب عليه انفساخ عقد مستأجر الباطن
2-أن القوانين مختلفة بهذه المسألة، ويبدو أن الأكثر يرون انفساخ عقود الباطن بفسخ العقد الأصلي
3-القول بعدم انفساخ عقود الباطن هو الأصلح، ويؤدي لتخفيف الضرر واستقرار المعاملات
1⃣0⃣
1-بالفقه: فإن فسخ العقد بين المؤجر والمستأجر الأصلي، يترتب عليه انفساخ عقد مستأجر الباطن
2-أن القوانين مختلفة بهذه المسألة، ويبدو أن الأكثر يرون انفساخ عقود الباطن بفسخ العقد الأصلي
3-القول بعدم انفساخ عقود الباطن هو الأصلح، ويؤدي لتخفيف الضرر واستقرار المعاملات
1⃣0⃣
جاري تحميل الاقتراحات...