ما هي تداعيات #الضريبة_المضافة_الجديدة على سوق #العقار ؟ و اي جزء منه راح يتحمل النصيب الاكبر،، فلل، اراضي، شقق، محلات تجاريه. و كيف راح يكون التاثير من ناحية القيمه و من ناحية المدخول،، كلها نقاط راح اشرحها في ثريد تحت هذي التغريدة
اول شيء لازم نعرف انه في خلال العشر سنوات الماضيه كان فيه اللي عنده نظره سلبيه و يهاجم سوق العقار باستمرار و كان فيه من ينظر بايجابيه و يراهن عليه و كل جهه واجهت خساير بسبب التمسك باحدى النظرتين من دون القراءه الفعليه و الاعتماد على معطيات السوق،،،
بالاول و الاخير اللي يهم المستهلك و المستثمر هو مدى جدوى التملك في القطاع العقاري و مدى الفائدة اللي ممكن يحصل عليها. كما انه مهم يعرف انه ما راح يخسر بقيمة الاصل او انخفاض المدخول المتوقع منه بعد الشراء او البناء. شراء فله او شقه او ارض او محلات تجاريه هو قرار استثماري،،،يتبع
الكثير يشوف ان شراء فله و شقه يقدم عليه المستهلك و ان المستثمر هو اللي يقوم بشراء الاراضي و بناءها او الاستثمار في المحلات التجاريه.و هذي نظره خاطئه و هي اللي تؤدي الى خساير في سوق #العقار بسبب انه كثير من الناس كمستهلك لا يرى انه يجب عليه النظره لاختيار التملك نظره استثماريه...
طبعا اكبر نظرتين خاطئه تسببت بخسائر لناس كثير و ضياع ثروات هي النظره الى المستثمر بالقطاع العقاري انهم #تجار_التراب و نظرة ان #العقار_يمرض_بس_ما_يموت مع ان الواقع يقول انه قطاع #العقار مع #سوق_الاسهم يمثلون اكبر ادوات استثماريه في الاقتصاد السعودي،، بالتالي يجب النظر و التحليل.
لذلك يجب ان نعلم ان السوق عرضه للارتفاع و الانخفاض كنتيجه للعرض و الطلب و نسبة النمو في الدوله. انهيار الاسواق يعني انهيار الدول و المراهنه على هذا الشيء مغامره في ظل متانة #الاقتصاد_السعودي المدعوم بمخزون نفطي عالي و نسبة دين عام منخفض و هذا يعطي تصنيف ائتماني على للدوله..يتبع
طبعا اللي يحط المعلومات هذي في الحسبان و يبدا يحلل وضع السوق، يقدر ياخذ قرار استثماري افضل و اقل مخاطر له في الفتره القادمه. و الحين راح ابدا اشرح كل منتج عقاري و الاثار اللي راح تحصل له بعد #الضريبة_المضافة_الجديدة
اول منتج: الاراضي؛ و راح يكون التأثير على سعرها تراكمي بسبب انها راح تتحمل اغلب العبئ المالي الناتج عن #الضريبه_المضافه_الجديده على تكلفة الانشاء و على الزياده في سعر البيع للمنتج النهائي كفلل او شقق. و هذا راح يسبب ضغط بالاضافه لعوامل اخرى راح اذكرها باختصار...يتبع
عوامل مثل انخفاض القوة الشرائية و النمو السلبي بسبب السياسة الماليه للحكومه خلال ازمة #كورونا و اللي الى الان اوقفوا ضخ ١٠٠ مليار على مشاريع معتمده بالاضافه الى تعليق التوظيف على كلا القطاعين الحكومي و الخاص الا في حال الضروره.و يزيد من نسبة النمو السلبي ارتفاع مستوى البطاله ايضا
نرجع للاثر المالي على الاراضي. بسبب ما ذكرته سابقا راح يكون فيه انخفاض بسعر الاراضي كونها المادة الخام لجميع المنتجات العقاريه و اقلها في حجم القيمه المضافه في حد ذاتها. الانخفاض طيب راح يكون كم و كيف يقدر الفرد و المستثمر يحسبه؟ راح اشرحها بالتفصيل و ابين طريقة الحساب لكم..يتبع
الانخفاض في الاراضي راح يترواح بين ١٣٪ الى ٣٠٪. الارقام مو عشوائيه و تختلف نسبيا بحسب اختلاف نوع المنتج النهائي من فلل او شقق. راح اذكر طريقة الحساب هنا. الحد الادنى للانخفاض راح يكون ١٣٪ و السبب ان هذا هو الاثر المباشر على القوة الشرائيه بعد #الضريبه_الجديدة ... يتبع
زيادة الانخفاض راح يعتمد على نوع السلعه النهائيه. اذا كان المنتج النهائي للارض هو فله، سيكون الانخفاض بمعدل يصل الى ٣٠٪ و هنا راح اوضح طريقة حساب تفاوت نسبة الانخفاض حتى يعرف المستثمر كيف يحدد سعر الشراء المناسب لتقليل المخاطر.
راح تكون نسبة الانخفاض اكبر في الاراضي المخصص لقبه كامله عكس الدوبليكس المشترك. بمعنى الا الارض مخصصه لفله راح يكون سعرها بمتوسط مليون و ٥٠٠ الف ريال و الحكومه تعطي اعفاء ضريبي الى ٨٥٠ الف بحد اقصى. اضافة الى ان تكلفة البناء زادت ١٥٪. لذلك ستكون الزيادة كالاتي...يتبع
تكلفة البناء راح تزيد بالمتوسط ١٨٩ الف ريال على حسبة بناء تكلف مليون و ٢٦٠ الف شامل الارض حاليا. اضف الى ذلك ان المشتري يحتاج يدفع ثمن #الضريبه_الجديده اللي ما يشملها الاعفاء و اللي في الحاله هذي يمثل ١٠٠ الف ريال تقريبا. مجموع الزيادة في العبئ المالي على المنتج راح تكون كالاتي
١٨٩ الف*١٠٠الف= ٢٨٩ الف ريال و هذا من غير الاخذ بالاعتبار بتكلفة العماله اللي متوقع انها تزيد نسبيا حوالي ١٠ بالميه و قد تزيد اذا نقص عدد العماله اكثر و صار فيه شح في السوق. الان تاخذ مجموع الزياده هذي و تضيف لقيمة المنتج النهائي بعد هامش الربح اللي راح ينخفض من ٢٠-٢٥٪الى١٢-١٨٪
نسبة الانخفاض بسعر الارض يجب ان يكون ٢٣٪ حتى يكون في مجال لتقديم منتج فله لشريحة العملاء بالسوق حتى مع الاخذ بالاعتبار بتخفيض هامش الربح و اللي ما راح يكون مجدي حيث ان نسبة التخفيض المطلوب يماثل هامش الربح للمستثمر و بدون الاخذ بالاعتبار تكلفة العماله و زيادتها ...يتبع
اذا اخذ المستثمر في الاعتبار هذي التكاليف كلها فهو يحتاج الى شراء ارض سعرها يقل قرابة ال ٣٠٪ عن قبل الازمه حتى يخفف من المخاطره و يزيد من مرونة تقديم منتج بسعر معقول للمستهلك. طبعا المستهلك ما راح يشتري بتكلفه اعلى من قبل الازمه مهما كان و السبب ان السعر سابقا كان في اعلى حد له.
ثاني منتج: الشقق السكنيه؛ راح يكون الاثر على هذا المنتج اخف بكثير مقارنة بالفلل. السبب هو ان تعدد الوحدات السكنيه على نفس الارض يعطي مرونه في توزيع التكلفه على الجميع بدل من ان يتحملها عميل واحد كما هو الحال في الفلل. يبقى السؤال: كم راح يكون تأثير اسعار الاراضي المخصص للشقق
طبعا احب اوضح للكل انه نسبة الارتفاع في اسعار المواد الخام الى الان لم تتضح بصوره كافيه حتى يتم احتساب اثرها بشكل ادق. لكن راح اتاخذ طريقة حسابيه نسبيه تبين حدود الانخفاض المتوقع و اللازم لاستمرار التطوير العقاري للشقق السكنيه.تذكروا ان الاستمرار حاجه ملحه لتفادي قلة المعروض.يتبع
نكمل بسم الله،، طبعا منتج الشقق السكنيه راح يكون له الحظ الاوفر بسبب مرونة المنتج من حيث تعدد الوحدات في الارض الواحده. هذا كله راح يكون كفيل بتوفير قدره لصاحب الارض على الحفاظ على مستوى قيمة الارض. و المستثمر راح تكون عنده قدره على تقديم المنتج النهائي باسعار ما تختلف عن اليوم..
ايضا من اهم عوامل مرونة منتج الشقق السكنيه هو ان الاعفاء الضريبي راح يغطي اغلب التكلفه هذا اذا ما غطاها كامله. الاعفاء الضريبي يشمل الى ٨٥٠ الف ريال و هذا اعلى من متوسط اسعار الشقق. لذلك راح يكون عاملين فقط مؤثره بشكل سلبي على هذا المنتج و راح اشرح طرق تفادي الاثر..يتبع
الاثر الاول هو قيمة الضريبه على الارض اللي راح يدفعها المستثمر و راح تمثل زيادة ١٥ بالميه. و اغلب المستثمرين ما تشملهم خصومات الاعفاء الضريبه حيث انه مره وحده لك. هنا ممكن يكون فيه نزول قرابة ٧٪ بقيمة الارض حتى تتوازن التكاليف للمستثمر باقل الخساير لصاحب الارض. يتبع
الاثر السلبي الثاني راح يكون بسبب ارتفاع تكاليف البناء نسبة ١٥٪ مع انخفاض القوه الشرائيه للمستهلك بنسبة ١٣٪. هذي العوامل راح تجعل فيه صعوبه في تقديم منتج بسعر منافس و راح يسبب ضغط على المستثمر حتى لو وزع التكلفه على باقي الشقق، راح تعني ان هامش الربح يكون اقل و هذا يزيد المخاطره.
لذلك، اذا درس المستثمر اثر #الضريبة_المضافة_الجديدة على التكلفه راح يضطر الى البحث عن سعر ارض افضل و ممكن تقليل مواصفات الشقق من ناحية الديكورات. لذلك راح يكون فيه ضغط على قيمة الاراضي و نرفع نسبة الانخفاض الى مستوى١٥٪ بحد اقصى.لكن سيبقى المنتج هذا في ظل دعم الاسكان المستمر.يتبع
و اعتقد راح يكون فيه توسع لسوق الشقق السكنيه على حساب حصة الفلل المستقله. لكن يبقى المنتج الثالث اللي ما تطرقت له و راح اشرح عنه بالتفصيل و اللي هو فلل الدوبليكس. نبدا بسم الله... يتبع
فلل الدوبليكس ال attached راح تواجه نفس الضغوط السعريه اللي تواجهها الفلل و اعتقد راح تختفي الفلل المستقله من السوق لحساب الدوبليكس. السبب انها راح تكون النموذج الوحيد اللي يستطيع المستثمر و المستهلك التوصل فيه نقطة سعر مناسبه للطرفين. لكن راح يبقى الاثر على الاراضي بس بشكل اخف..
الاثر على الاراضي في هذا المنتج راح يكون اعلى من اراضي الشقق لكن اقل من اراضي الفلل المستقله. اتوقع انخفاض بمتوسط ١٣ الى ١٨٪ بالاسعار. طبعا اثر ارتفاع المواد الخام و الايدي العامله لا يمكن احتسابه الان لعدم توفر المعلومات. اتمنى الكل ينتبه الى نقطه مهمه تشكل مفترق طرق جديد...
في ازمة #كورونا كل شيء سيحصل عكس الاتجاه الطبيعي المتوقع. بمعنى ان انخفاض الطلب لن يؤدي لانخفاض المواد الخام او انخفاظ تكلفة الايدي العامله. بسبب حدة الازمه،متوقع مغادرة ١.٩ مليون عامل و هذا راح يسبب شح و ارتفاع في اجرة الايدي العامله.والشركات بسبب قلة المبيعات راح ترفع الاسعار.
جاري تحميل الاقتراحات...