سأتناول في سلسلة إدارة البناء من الفكرة حتى إستلام المفتاح.
إذا طبقت هذه السلسلة بإذن الله ستكمل مشروعك الإنشائي على أتم الرضى.
منحت ثلاثة أيام لإختصار كتاب شامل في الإدارة الإنشائية فامنحه بعض الوقت إن كنت مهتم.
@turkialhussini1 @ssrrr22 @AlgfariMussad @jenaideb @mohsin_theyab
إذا طبقت هذه السلسلة بإذن الله ستكمل مشروعك الإنشائي على أتم الرضى.
منحت ثلاثة أيام لإختصار كتاب شامل في الإدارة الإنشائية فامنحه بعض الوقت إن كنت مهتم.
@turkialhussini1 @ssrrr22 @AlgfariMussad @jenaideb @mohsin_theyab
سأذكر مرحلة مرحلة من الفكرة حتى إستلام المفتاح وسأتطرق لكل ما يجب عليك في كل مرحلة.
أولا الفكرة:
ستطرأ عليك فكرة البناء وقد تأخذ منك أعوام وقد تكون أيام هذا يعتمد على كيفية تعاملك مع الفكرة.
ولكن يجب عليك عندما تتواجد الفكرة تحديد هل لديك إحتياج فعليا للبناء...
أولا الفكرة:
ستطرأ عليك فكرة البناء وقد تأخذ منك أعوام وقد تكون أيام هذا يعتمد على كيفية تعاملك مع الفكرة.
ولكن يجب عليك عندما تتواجد الفكرة تحديد هل لديك إحتياج فعليا للبناء...
إذا كان نعم فاستمر وحدد بالتفصيل إحتياجك من مساحة وموقع وتصور للمبنى الذي تريد إنشاؤه حتى تصل لمعالم واضحة تستطيع ترجمتها للآخرين وتوقع التكلفة مبدئيا وإمكانياتك المالية وإذا لم تكن متوفرة فادرس مصادر التمويل الممكنة حتى تصل لتصور وتصميم تخيلي واضح للمبنى الذي سيلبي حاجتك..
وبنفس الوقت لديك القدرة المالية سواء شخصية أو مصدر تمويل خارجي سيغطي التكلفة المتوقعة مبدئيا.
ثانيا بعد تحديد إحتياجك بوضوح وتصور التصميم الذي يناسبك ننتقل للمرحلة الثانية التصميم المعماري بالتفاصيل حتى لو لم تستعن بمعماري يجب أن تحول ما توصلت له من تصور للمبنى إلى ورق ملموس ولا مانع من التعديل حتى تشعر بالراحة وحد اليقين أن هذا ما سيلبي حاجتك..
لأن أي تعديل بعد بداية البناء سيحملك تكاليف أكثر من تكاليف التصميم ووقت إضافي وإن كنت تعمل على ذلك مع معماري تأكد من أنه يتفهمك ويتفهم إحتياجك بوضوح ويستطيع ترجمة أفكارك مع قليل من المرونة من ناحيتك لأنه ليس كل شيء ممكناً...
وتوجد وسائل أخرى ميسرة عالمية ومحلية ومهتمين ومواقع إلكترونية تقدم خدمة التصميم برسوم قد تكون أقل من المكاتب المعمارية ولكن إن تمكنت فالمكتب المعماري المرخص هو الأصل.
ثالثا التصميم الإنشائي يجب أن يكون من خلال مكتب هندسي يصمم فعليا بالحسابات ليس وهميا ويستطيع تحديد النظام الإنشائي الأمثل الذي يحقق أقل حاجة ممكنه للمواد والتكاليف وتحقق الآمان الإنشائي بنفس الوقت ولا تقلق وتزيد على التصميم لأن قوانين التصميم الإنشائية بطبيعتها تشمل معادلات أمان
بمعنى أن المصمم سيزيد بنسبة محددة من الحديد والمواد إحتياطا وهذا وفق القوانين والأكواد الإنشائية فلا تزيد على الزيادة وبعد التصميم والدفع للإنشائي ستخرج بتوفير من التكلفة الإجمالية بسبب توفيرك في المواد وتكفي الثقة بأن المنشأة آمنه بعد الله..
كما يحق لك طلب بعض مسودات الحسابات لمراجعتها مع طرف مختص ثالث للتأكد من أن الإنشائي فعلا قام بالتصميم وفق الكود الإنشائي ومع أن التصميم الإنشائي سيكلفك لكن تأكد أنه يوفر عليك أكثر وإلا لما إضطر للدفع على التصاميم الإنشائية الشركات الربحية التي تبحث عن التوفير قدر الإمكان.
رابعا إبرام العقد مع المقاول:
يوجد نوعين للعقود ستختار أحدهما:
النوع الرئيسي الأول العقود التنافسية:
وهي أن ترسل جميع التصاميم المعمارية والإنشائية والكهربائية والسباكة وكافة الإشتراطات الفنية لعدد من المقاولين الأكفاء...
يوجد نوعين للعقود ستختار أحدهما:
النوع الرئيسي الأول العقود التنافسية:
وهي أن ترسل جميع التصاميم المعمارية والإنشائية والكهربائية والسباكة وكافة الإشتراطات الفنية لعدد من المقاولين الأكفاء...
ويفضل زيارة مشاريع سابقة والتحقق من جودة تنفيذهم وتطلب مع تقديم ملفات المشروع تسعيرة ثم بعد ذلك تأخذ الأقل تسعيرة ويتطلب هذا النوع توفر التصاميم من طرف ثالث مسبقا قبل طلب عروض الأسعار ثم البناء.
وللعقود التنافسية عدة فروع:
وللعقود التنافسية عدة فروع:
١- عقد التكلفة مقطوعة:
وهو أن يعطيك المقاول سعر شامل بدون تفنيد التفاصيل من مميزاته أنه بسيط إداريا لكن من سلبياته أنهما الصعب التغير بالمواصفات لاحقا بعد البدء بالتنفيذ وقد يستغل المقاول المالك في هذا الجانب.
وهو أن يعطيك المقاول سعر شامل بدون تفنيد التفاصيل من مميزاته أنه بسيط إداريا لكن من سلبياته أنهما الصعب التغير بالمواصفات لاحقا بعد البدء بالتنفيذ وقد يستغل المقاول المالك في هذا الجانب.
٢- عقد السعر بالوحدة:
وهو أن يكون عرض المقاول تسعيرة لكل عمل بالوحدات كالعظم بالمتر المربع والردم والحفر بالطن إلى آخره.
من مميزاته أنك تستطيع التعديل بسهولة ولن يستغلك المقاول لأن السعر بالوحدة.
وهو أن يكون عرض المقاول تسعيرة لكل عمل بالوحدات كالعظم بالمتر المربع والردم والحفر بالطن إلى آخره.
من مميزاته أنك تستطيع التعديل بسهولة ولن يستغلك المقاول لأن السعر بالوحدة.
النوع الرئيسي الثاني عقد بالتفاوض:
وهو أن تكون أتعاب المقاول تكاليف العمالة والمعدات والمواد يضاف عليها إما نسبة من تلك التكلفة أو مبلغ محدد أو مشاركتك نسبة من أربحاك إذا كان المشروع تجاري وهذا النوع لا يتطلب توفير التصماميم مسبقا فقد يقوم نفس المقاول بالتصميم والبناء بعقد واحد.
وهو أن تكون أتعاب المقاول تكاليف العمالة والمعدات والمواد يضاف عليها إما نسبة من تلك التكلفة أو مبلغ محدد أو مشاركتك نسبة من أربحاك إذا كان المشروع تجاري وهذا النوع لا يتطلب توفير التصماميم مسبقا فقد يقوم نفس المقاول بالتصميم والبناء بعقد واحد.
يتوجب علينا التطرق لبعض البنود التي يمكن إضافتها للعقود لحفظ حق المالك والمقاول.
أولا بند طريقة تسليم الدفعات:
وهي التي تحديد كيفية حساب وتسليم الدفعات والطريقة التي ينصح بها هي أن يقوم المقاول كل نهاية شهر بتقديم تقرير مختصر لما تم إنجازه وتحديد نسبته من كامل تكلفة المشروع..
أولا بند طريقة تسليم الدفعات:
وهي التي تحديد كيفية حساب وتسليم الدفعات والطريقة التي ينصح بها هي أن يقوم المقاول كل نهاية شهر بتقديم تقرير مختصر لما تم إنجازه وتحديد نسبته من كامل تكلفة المشروع..
فمثلا إذا كان إجمالي تكلفة المشروع مليون ريال وأنجز المقاول ١٠٪ من المشروع تقريبا سيقوم المالك بدفع مئة ألف ولكنها ستكون في نهاية الشهر التالي بمعنى أن أول شهرين لن يستلم المقاول أي دفعات وتأخير الشهر للضغط على المقاول لتلافي الإخلال بالعقد أو ترك المشروع..
وقد يكون الإتفاق خلاف ذلك ولكن إن تيسر ذلك للمالك فهو في صالحه والمقاولين يريدون العمل وتشغيل معداتهم وكوادرهم والجاد والملتزم سيقبل بذلك.
البند الثاني ( Retaining Rate ) :
وهي نسبة الإحتجاز من الدفعات الشهرية وتجمع وتسلم للمقاول بعد إستلام المشروع بالوقت المحدد وحسب المواصفات وهي لضمان أن يواصل المقاول تنفيذ أعماله حسب المواصفات ولنهاية المشروع حيث أنه لو توقف المقاول عن العمل سيتضرر المالك...
وهي نسبة الإحتجاز من الدفعات الشهرية وتجمع وتسلم للمقاول بعد إستلام المشروع بالوقت المحدد وحسب المواصفات وهي لضمان أن يواصل المقاول تنفيذ أعماله حسب المواصفات ولنهاية المشروع حيث أنه لو توقف المقاول عن العمل سيتضرر المالك...
وقد يكون من الصعب عليه مطالبة المقاول قانونيا ولكن هذه النسبة ستحفز المقاول على الإلتزام وإكمال المشروع حتى يحصل على تلك النسبة التي خصمت من كل دفعة ولكن بعض الملاك يتنازل عنها لتلافي رفض بعض المقاولين لها أو للحصول على أسعار أقل...
ولكن بطبيعة الحال هذا يشكل خطر والربح بإبرام عقد بتكلفة قليلة سيقابله توقع للمخاطر.
البند الثالث الضمان البنكي:
قد يطلب المقاول ضمان بنكي بإجمالي تكلفة المشروع حتى يضمن حقه لأن في حالة كانت الدفعات شهريه تدفع مؤخرا كما أسلفنا فالمالك ضمن حقه بإكمال المقاول للمشروع ولكن المقاول قد يتعرض لتعثر دفع مستحقاته وهذا البند سيحفز المقاول على القبول البندين الأول والثاني.
قد يطلب المقاول ضمان بنكي بإجمالي تكلفة المشروع حتى يضمن حقه لأن في حالة كانت الدفعات شهريه تدفع مؤخرا كما أسلفنا فالمالك ضمن حقه بإكمال المقاول للمشروع ولكن المقاول قد يتعرض لتعثر دفع مستحقاته وهذا البند سيحفز المقاول على القبول البندين الأول والثاني.
هذه البنود قد يتنازل عنها الكثير ولكنها مهمه لتحفيز الطرفين على الإلتزام وتحمل المسؤولية ولحفظ الوقت دون الحاجه للمطالبات والإجراءات القضائية إلا في حالات معقدة ونادرة.
المرحلة الرابعة هي التنفيذ ومتابعته:
يجب في هذه المرحلة التعاقد مع طرف آخر وهو مكتب إستشاري لمتابعة المشروع وإستلام كل مرحلة وتوثيق ذلك حتى يتحمل المسؤولية إن كان هناك تقصير من جانبه وللتأكد من أن المقاول يقوم بتنفيذ المشروع على الطريقة الصحيحة وفق الكود السعودي...
يجب في هذه المرحلة التعاقد مع طرف آخر وهو مكتب إستشاري لمتابعة المشروع وإستلام كل مرحلة وتوثيق ذلك حتى يتحمل المسؤولية إن كان هناك تقصير من جانبه وللتأكد من أن المقاول يقوم بتنفيذ المشروع على الطريقة الصحيحة وفق الكود السعودي...
وقد يستفاد من مستندات التسليم لمن سيبيع ما تم بناؤه فستكون التقارير التي سيقوم بها الإستشاري ويوثقها إثبات على جودة التنفيذ وأنه تم وفق الكود المعتمد للبناء وسترفع من قيمة العقار بالإضافة لأهميتها المعنوية والقانونية.
كما أنه في هذه المرحلة قد تظهر بعض المجريات كطلب تعديل بعض المواصفات من قبل المقاول أو بطلب المالك أو طلب تمديد المشروع ولكننا لن نتطرق لها للإيجاز وسنفترض أنها لن تحدث في المشاريع الصغيرة كالمنازل الشخصية بشكل ملحوظ وإن حدثت فقد تحل قانونيا أو بالتفاهم ولن يكون لها آثار كبيرة.
المرحلة الخامسة تسليم المشروع:
بعد أن يبلغ المقاول المالك أنه أتم المشروع يطلب المالك من الإستشاري تدقيق المشروع كاملا وقد يستعين بأطراف خارجية لدعم الإستشاري ويقومون بتقديم الملاحظات للمقاول إن وجدت ويطلب من المقاول تقويمها...
بعد أن يبلغ المقاول المالك أنه أتم المشروع يطلب المالك من الإستشاري تدقيق المشروع كاملا وقد يستعين بأطراف خارجية لدعم الإستشاري ويقومون بتقديم الملاحظات للمقاول إن وجدت ويطلب من المقاول تقويمها...
ثم يكرر نفس الإجراء حتى يظهر أن المشروع تم على أكمل وجه يدفع للمقاول ما تبقى من تكلفة المشروع ويستلم منه إي ضمانات أو معدات أو ممتلكات إن وجدت .
ختاما أعتذر عن الإطالة فقد حاولت الإختصار والتركيز على المحتويات الرئيسية ويسعدني مشاركة أراؤكم وإستفسارتكم.
إستندنا على كتاب الإدارة الإنشائية للبروفيسور دانيال هيلبن من جامعة برودو و بوليڤار سينيور من جامعة ولاية كلورادو.
إستندنا على كتاب الإدارة الإنشائية للبروفيسور دانيال هيلبن من جامعة برودو و بوليڤار سينيور من جامعة ولاية كلورادو.
جاري تحميل الاقتراحات...