1.كما وعدتكم، تجدون في هذه السلسلة مختصر عن المحاضرة التي ألقيتها عن صناديق الريت في غرفة الشرقية. عذرا ما كان في فيديو ?
2.منذ نوفمبر 2016م تم إدراج 17 ريت في المملكة. كان معدل الإدراج في بادئ الأمر بطيئا ثم تسارع بشكل مصطرد في بداية 2018 والذي شهد إدراج 5 ريتات خلال 3 أشهر، 4 منها كان ريتات "مليارية" أي أصولها أعلى من مليار ريال سعودي.
3.وفي النصف الثاني من 2018 فتر الإدراج وقل الإهتمام بالريتات الجديدة وفي 2019 أدرج ريت واحد فقط. ولا يبدو أن هناك ريتات جديدة في المرحلة القادمة.
4. بلغ إجمالي حجم العقارات المستحوذ عليها من قبل الريتات حوالي 20 مليار ريال. طبعا الطفرة كانت في 2018 حيث ارتفع حجم الأصول من حوالي 4 مليار ريال من بداية 2018 إلى حوالي 17 مليار ريال في نهايته.
5. وتمثل هذه الإستحواذات (2017-2019) حوالي 45% من إجمالي قيمة الصفقات العقارية في المملكة إذا استثنينا الأراض والأراض الزراعية والقصور والإستراحات.
6. أما إذا كانت المقارنة مع كل القطاعات العقارية فإن استحواذات الريتات تشكل الأقلية حيث أن الأراض مازالت تشكل القيمة العظمى من حجم الصفقات العقارية في المملكة.
7. وأداء الريتات منذ بداية إنطلاقها ليس مشجعا مقارنة مع أداء السوق على الرغم من أن التوزيعات النقدية خففت من أثر نزولها. فقد خسر مؤشر الريتات حوالي 24% منذ بدايتها ولكن إذا أضفنا التوزيعات النقدية فإن الخسارة تقل إلى 4%.
8. ولكن منذ بداية 2019 إلى الآن فإن الريتات تفوقت على السوق لعدة أسباب منها هدوء تاسي ونزوله وزيادة ثقة الأفراد والشركات في الريتات وفي توزيعاتها النقدية.
9. ويمكن السؤال الذي يشغل بال الجميع: لماذا أغلب الريتات تتداول بأقل من صافي قيمة الأصول؟ وقبل أن نجيب يجب أن ندرك أن هذه ظاهرة عالمية وليست حصرا على الريتات في السعودية. وفي ذلك عدة أبحاث وتقارير تحاول الإجابة على ذلك السؤال.
10. والأجوبة متنوعة ومتعددة. بما أن صافي قيمة الأصول يتم تحديده مرتين في السنة فقط (في أمريكا مرة واحدة فقط في السنة) فإن هناك ثغرة ما بين سعر السوق وسعر صافي قيمة الأصول قبل شهر مثلا إذا تغيرت المعطيات التي تؤثر في العقار.
11. وإجابة أخرى هي عدم ثقة المستثمر بأن لدى مدير الصندوق أو الشركة القدرة على إدارة كل هذه العقارات بالطريقة المثلى. فلذلك يطالب بخصم عن سعر صافي قيمة الأصول.
12. والشكل التالي يبين مقدار الخصم للريتات الأمريكية . فبعض الريتات الأمريكية تتداول 30% أقل من سعر صافي قيمة الأصول. ويبرز الشكل أيضا أن كلما كبر حجم الريت كلما قلت نسبة الخصم.
(مصدر الشكل: Standard & Poor's)
(مصدر الشكل: Standard & Poor's)
13. والسؤال الأخير هو كيف يمكن للريتات أن تنمو في المملكة؟ أولا زيادة ثقة المستثمر في الريتات كأداة استثمارية. وذلك يحتاج بعض من الوقت لأن الزمن هو حلال المشاكل.
14. وثانيا تسهيل إجراءات إنشاء ريت جديد. حاليا قد يستغرق ذلك حوالي 6-8 أشهر ويمكن أن ينجح أو لا. وتلك فترة طويلة لأي بائع لعقار.
15. وثالثا كل الريتات في العالم لديها فائدة ضريبة من نوع معين أو آخر. فمثلا لو تعفى الريتات في المملكة من ضريبة القيمة المضافة لتشجيع استثمار الناس في الريتات؟
16. أعلاه هو مختصر لما حدث. وإذا كانت لديكم أية استفسارات فلا تترددوا (منعا للإحراج لن أرد على أي سؤال يتضمن ما هو أفضل ريت) ?
جاري تحميل الاقتراحات...